服務質量低下、物業費收支不透明、小區管理混亂……在基層社會治理的復雜圖景中，物業管理問題始終是城市社區治理的難點堵點。如何打破業委會、物業、業主之間的信任壁壘，實現“小事不出小區、大事不出社區”？今年以來，天長市聚焦居民急難愁盼，在全省率先推行“信托+公證”物業管理模式，構建起“黨建引領、公開透明、開放參與、信義為本”的治理體系，為著力破解“物業懶得管、業委會管得松、社區不好管”等突出問題、實現城市基層治理“大提升”提供了一劑“良方”。

關系如何重塑？

——物業公司和業主由買賣服務關系轉為信義關系，三方信托讓業主真正當家作主

廣陵街道天寶社區的天緣新村小區建成年代較早，長期以來一直面臨小區環境差、管理困難大、業主投訴多等矛盾。2月9日，天緣新村舉辦“陽光板凳會議”，天長市紅色物業服務中心、天長市公證處、社區黨組織、小區業委會、物業公司、業主代表圍坐一堂，共商“信托+公證”物業管理模式落地方案。這場看似尋常的“陽光板凳會議”，率先拉開了“信托+公證”物業管理模式的序幕。

“在傳統的物業管理中，絕大部分小區建成后采用包干制模式。由于物業服務不夠透明、財務信息不夠公開、經費使用不夠規范、監督監管不夠有效等原因，業主與物業公司信任裂痕難彌合，形成‘物業費收繳率低—服務質量下滑—信任下降矛盾激化’的惡性循環。”天長市紅色物業服務中心負責人李偉介紹，針對這一痛點，天長市將黨組織嵌入物業管理鏈條，成立紅色物業服務中心，聯合街道、社區、業委會構建起“三方共治”架構。2025年，天長市在學習借鑒外地經驗基礎上，決定在部分住宅小區試點從“包干制”到“信托制”的物業管理模式轉換。

何為“信托制”物業管理模式？據介紹，“信托制”物業沒有信托公司，相對于傳統的物業管理模式，“信托制”物業就是將傳統的業主與物業公司的“買賣服務關系”轉變為以信義為基礎的三方信托關系，小區物業費和公共收益等所有公共資金設立為獨立的業主共同基金，存放于市公證處提存賬戶；

物業公司按約定比例提取酬金，酬金以外的部分由物業公司編制開放式預算，經業主大會表決通過后，全部用于小區服務。

“這種改革不僅是治理方式的革新，更是一次理念的重塑。”李偉告訴記者，新管理機制實現了三重轉變：小區業委會從“旁觀者”變為“參與者”，物業公司從“管理者”轉向“服務者”，業主從“被動接受者”升級為“主動監督者”。

“錢袋子”怎么管？

——物業費、公共收益納入第三方托管賬戶，公證處全程監管

記者在采訪中了解到，“信托制”物業除了將物業公司和業主的關系重塑之外，最大特點是實現了資金歸屬與管理權的分離，把“誰管錢”和“誰花錢”徹底分開。

“天長市通過設立‘信托基金池’，將物業費、公共收益等納入第三方托管賬戶，由公證處全程監督。”李偉介紹，天長市在其他城市推廣的“信托制”物業基礎上進行了創新，加上了“公證”這個環節，業主繳納的物業費和小區的公共收益不再存入物業公司或業委會的賬戶，而是歸集到天長市公證處的專項資金提存賬戶。物業公司預先編制小區物業管理開放式預算，包括綠化養護、電梯維修、員工工資等，經業主大會表決通過后，即可申請使用，公證處按照預算按月撥付給物業公司，“該機制嚴格遵循‘以收定支、質價相符’原則，依據小區規模、設施現狀、業主需求編制預算草案。”

“通過‘天長公證信托家園’微信小程序，每月物業費收支明細清清楚楚，每一分錢都有賬可查，不再是一筆‘糊涂賬’。同時，對不交物業費的業主也是一個反向監督。現在垃圾清運、綠化養護、公共設施維修等基礎服務一叫就到，這才叫‘當家作主’。”天長金麒府小區業主范恩富語氣中透出滿滿的自豪感。

天長市開通微信小程序，運用區塊鏈技術實現數據全程留痕，業主輕點屏幕即可查看物業費使用明細、公共收益分配、維修資金去向等信息。如果業主對物業公司某些支出項目有異議，可點擊查詢物業公司上傳的原始單據和銀行流水，并通過小程序向物業公司提出公開質詢，物業公司必須予以解釋說明。嚴重違反信義的，可以通過業主大會解除物業服務合同。這種“看得見的透明”徹底消除了業主對物業管理的疑慮。截至7月初，天長市注冊業主3741人，日均瀏覽量達1000次以上。

“‘信托+公證’物業模式有效解決了信息不對稱、收益不透明等問題，居民和物業公司積極性都很高。”天長市千秋街道安康社區黨委書記唐宗朝表示，轄區內的天發小區自6月26日發布物業選聘公告以來，已有5家物業服務企業提交報名材料，預計7月底將公開選聘新的“信托制”物業服務企業。

物業公司如何賺錢？

——從共同基金中按固定比例提取酬金，考核結果納入“信用檔案”

5月25日上午，天長市物業管理歷史上首次“信托制”物業企業公開比選路演在濱湖社區居委會舉行。8家來自本地及外地的物業公司齊聚一堂，共同角逐濱湖城小區“信托制”物業企業候選單位資格。活動邀請46名小區業主組成評委團進行現場評分，同時由市公證處全程監督。最終，合肥瑞邦物業服務有限公司和天長市靜和物業服務有限公司獲得前兩名，取得了候選物業企業資格。

“公證處的專業監督不僅保障了流程的合法性，更讓每一個環節‘有跡可循’，為業主吃下‘定心丸’。”天長市公證處主任曾慶文說，此次比選是“信托+公證”模式的重要實踐，通過業主深度參與、公證專業監督、流程全程公開，構建了“業主決策—專業賦能—全程監督”的治理框架。

信托，本質上是一種特殊的財產管理制度和法律行為。如今，這套精密契約已經“下沉”到天長市部分小區物業管理中：業主大會是委托人，物業是受托人，業主是受益人，公證處和屬地社區是監察人，物業費和公共收益直接存入全體業主共管的“透明錢袋”，讓傳統物業的“買賣服務關系”變成“委托—受托—受益”的信義關系，服務達標才能拿酬金。提取酬金后，剩余部分作為公共基金全部用于小區服務，物業公司真正回歸了“管家”角色，而業主真正成為了“小區主人”。

“我們把物業公司的利潤叫酬金，只要服務好了，業主滿意，他們就有酬金，一般在10%左右，物業公司不會虧本，也有積極性。”李偉說，在此過程中，我們建立物業報酬“公證+考核”浮動機制，根據“支出效能+考核結果”上下浮動，考核結果納入物業企業“信用檔案”。

“以前收的物業費經常受到業主質疑，現在小區所有支出都有預算，我們物業公司按比例拿酬金。除去公司運營成本，我們還有賺頭，不用擔心虧本運營。”天長市領航物業公司負責人卞大海說，在新的模式下，物業公司的主要精力就是做好物業服務，讓業主滿意，“‘信托+公證’物業模式公開透明，我們覺得很好，今后會積極參與這項工作。”

新模式效果怎么樣？

——物業費收繳率同比提升35%，業主滿意度飆升至92%，小區糾紛失管、服務失能的局面一去不返

近日，記者在天長市金麒府小區看見，車輛有序停放，小區干凈整潔，新增的綠化和休閑設施讓小區處處洋溢著生機。這些看得見的變化，源于金麒府小區推行的“信托+公證”物業管理模式。

“之前垃圾堆積如山，非機動車亂停亂放無人管，物業費花到哪去了也講不清楚。現在小區的設施設備和環境衛生得到了維護與整治，新的物業公司對我們的訴求有求必應。環境好了，大家住著更舒心了，我們很滿意。”金麒府小區業主陶秀珍提到小區的變化贊不絕口。

在“信托+公證”物業模式下，小區公共事務的決策權真正交到了廣大業主手中。今年年初，金麒府小區管委會成員董文祥建議小區實施垃圾分類回收規劃，并提交至小區管委會進行審議。審議過程中，他詳細闡述了規劃的背景、目的、實施步驟和預期效果，回答了管委會成員的提問。管委會成員一致同意將這一建議提交至業主大會進一步討論。經過充分的討論和表決，大多數業主支持這一建議。“以前總覺得小區管理是物業公司的事，業委會不過是做做樣子而已，現在發現自己的意見真的能被重視并采納實施。”董文祥感慨道。

記者了解到，為加強物業公司管理，天長市還為物業企業設立了“信用檔案”，將服務質量與所得酬金浮動、項目續簽直接掛鉤，并建立“物業公司紅黑榜”，倒逼物業企業提升服務質效。該市“信托制”物業服務模式還引入保險機制，保險公司不僅為物業企業提供相關保險產品，還參與物業管理中的風險評估、損失賠償等環節。此外，公證處的全程介入也為物業公司合同履行、矛盾糾紛調解提供了法律保障。

這一融合制度創新與技術創新的治理實踐，不僅顯著提升了物業服務質量與透明度，更在化解業主、物業及其他利益相關方之間的沖突中展現出強大效力。截至目前，天長市已在城區5個小區試點“信托+公證”物業管理模式，累計解決電梯更換、車位規劃等民生問題30多項，形成共建項目清單23項，小區物業費收繳率同比提升35%，業主滿意度達92%。

“我們將按照‘成立組織、前期宣導、制定實施方案、模式導入、后置管理、改進評估’六步工作法，穩步推進‘信托+公證’物業管理工作，努力為轄區居民營造更加和諧、安全、宜居的生活環境。”李偉表示。